住宅ローンの残っている家を売却

住宅ローンが残っている場合でも、家は売れる?

住宅ローンが残っている家って売却できるの?失敗しない売却方法は?

住宅ローンが残っている場合でも、家は売れるの?
失敗しない売却方法は?

 

家を売却するとき、住宅ローンを抱えた状態である人がほとんどだと思います。

 

基本的なところから言いますと、「売却が完了するときに、住宅ローンを完済していなければならない」というルールがあります。

 

このページでは、売却価格で住宅ローンが完済できる場合と、完済できない場合の2ケースに分けて、失敗しない売却方法について解説していきます。

 

難しい用語も出てきますが、できるだけ言葉をかみ砕いて説明していきますね。

 

住宅ローンが売却価格で完済できる場合

たとえば、住宅ローンがあと2000万円残っていたとして、住まいの売却価格が2500万円であれば、

 

2500万円(売却価格)-2000万円(ローン)=500万円

 

となるので、500万円が残りますよね

 

そこから、諸費用で仲介手数料や印紙代とか抵当権の抹消費用などで数十万~100万かかりますから、約400万円がプラスの収益として手元に残るということになります。

 

抵当権とは

抵当権とは、マイホーム購入時に誰しもが必ず同意しているものです。
もしも住宅ローンが一定期間滞納されると、保証会社が家主に代わって銀行へ一括返済してくれます。
そのとき保証会社がこの抵当権を使うと、家主の意志に関わらず住まいを売却することができるというものです。

 

要するに、家の売却価格は、そのまま手元に入るのではなく、そこから住宅ローンを差し引いた代金が自由に使うことのできるお金ということです。

 

ここまでは、難しい話ではないと思います。

 

売った代金で住宅ローンを完済し切れなかったら?

では、家を売ったお金で住宅ローンが完済しきれない場合はどうなるのでしょうか。

 

完済しきれなかった住宅ローンのことをオーバーローンや債務超過と言いますが、

 

実は、オーバーローンがあっても不動産売却をすることはできるのです。

 

先ほど売却には基本ルール「売却完了時に完済しなければならない」があるとお伝えしましたよね。

 

要するに、売却が完了するまでに資金の調達ができればよいのです。

 

その方法は・・・

 

1.預貯金を使う

2.家族から借りる

3.フリーローンなどを使う

4.生命保険の解約をする

5.住み替え住宅ローンで上乗せ借入をする

 

1~5まではそれほど細かな説明はいらないと思います。

 

多額なオーバーローンがある場合には、これらで完済することは難しいかもしれませんが、100万円~400万円程度であれば、これらの手段も効果的です。

 

それでも完済しきれなかったら?
ここまでしても自己資金で間に合わないほどのオーバーローンがあった場合、どうすればいいのでしょうか。

 

このままでは、抵当権を抹消することができず、家を売却することができません。

 

それどころか、このまま放置してしまうと「競売」という形で家が売却されることになってしまいます。

 

そもそも、売却には3つの方法があります

そもそも、マイホームを売却するときは3つの売却方法があります

 

1.一般売却

売却価格 > 住宅ローンの残額
売却価格で残っている住宅ローンを完済できる売却方法。

 

売却価格 < 住宅ローンの残額
売却価格だけでは住宅ローンを完済できない場合、オーバーローン分を現金で用意。

 

2.任意売却

売却価格 < 住宅ローンの残額
売却価格だけでは住宅ローンを完済できず、オーバーローン分を現金でも用意できない場合、金融機関の同意のもとで売却をする方法。

 

3.競売

売却価格 < 住宅ローンの残額
売却価格だけでは住宅ローンを完済できず、オーバーローン分を現金でも用意できない場合、しばらく放置すると強制的に低値で売却される。

 

競売になると・・・

競売というのは、住宅ローンが払えずにしばらく放置されると裁判所の管理の下で強制的にマイホームを売却されて、それを住宅ローンに当てられるというものです。

 

正直、競売はデメリットがかなり多く、オススメできません。

 

競売のデメリット

1.自宅が競売になったことが公表されてしまう
2.室内の写真を強制的に公開されてしまう
3.売却価格は相場の56%にまで下落してしまう
4.競売手続き費用の分、借金も増える
5.引っ越しは強制的

強いてメリットを挙げるとすれば、何もしなくても勝手に売却をされるところかと。

 

競売になったことが、近所や知り合いにも知れ渡ってしまうので、お子さんのいる方ですと、これは避けたいところですし、

 

何より、かなり低値での売却になりますから、メリットはほぼないと言っても言い過ぎではありません。

 

住宅ローンが返済できない場合の失敗しない売却方法は?

それは、ズバリ、任意売却です。

 

任意売却とは、金融機関との相談の上相場通りの売却価格で売ることができます。

 

これによって、オーバーローンを大きく圧縮できる可能性があるのです。

 

任意売却には、他にもメリットが多くあります。

 

任意売却のメリット

プライバシーを守ることができる

相場通りの売却価格で売れるから競売よりも残債を減らせる

引っ越し費用を確保できる可能性が高くなる

残債の返済交渉がしやすくなる

追い出されるのではなく、計画的な引っ越しができる

 

まとめ

売却価格で自由に使えるお金が発生するという明るい話から、多額なオーバーローンが発生したときの対処法まで、幅広く解説しました。

 

不動産売却には大きなお金が動く分、住んでいる家族の今後の生活に大きく関わってきます。

 

タイミングや売却の方法を間違えると、怖いことを言うようですが、大きな損失にもつながりかねません。

 

だからこそ、不動産売却のプロにパートナーとなってもらって計画的に、より高く、マイホームを売って少しでも生活に役立つ売却価格を手に入れたいですよね。

 

そのために、まずは査定のプロに自宅の査定額を正確に聞くことが大切です。

 

そして、複数社に査定をしてもらい、相場を確認することがとても重要です。

 

マイホームの査定をするなら、不動産売却の最大手「オウチーノ」で複数社に一括査定して信頼できる不動産会社を教えてもらうのがオススメです。

 

今なら、無料で最大6社に一括査定ができるみたいですよ。

 

不動産売却の準備やら諸費用やらがかかる中で、無料で査定できるのは嬉しいですね。

 

オウチーノで不動産を一括査定したい方、実際に利用してみた体験談や口コミ、オウチーノの評判を知りたい方はトップページから詳細を確認してみてください。オウチーノで住宅を高く売れたケースも紹介しています。