賃貸と売却どっちがいいの?

賃貸と売却、どっちが得なの?

賃貸と売却どっちが得なの?メリット・デメリットを徹底検証!

賃貸と売却どっちの方がいいの?

 

転勤やライフスタイルの変化で家を手放したいという方によくある質問ですね。

 

毎月安定した収入が入るのが賃貸のメリットですね。じゃあ、賃貸の方がいいのか?

 

売却する場合のメリットは?

 

このページでは、賃貸と売却どっちが得なのか徹底検証していきます!

 

売却の方がお得!?

結論から言いますと、長い目で見ると売却の方がより手取りの代金が多くて得です。

 

最近はサラリーマンの不動産投資が人気になってきましたが、自分の家を投資用とする場合は話が別です。

 

そこで、まずは、賃貸と売却のメリット、デメリットを検証です!

 

賃貸として貸し出すメリット

毎月、家賃収入が得られる

賃貸の最大のメリットは、毎月決まった収入を得られることです。

 

いつもの給与以外で収入が定期的に得られれば、気持ちも家庭もとても楽になりますよね。

 

最近では、サラリーマンでも簡単に不動産投資ができるという話もよく聞くようになりましたので、貸し出す側としても抵抗が少なくなっている傾向があります。

 

節税ができる

賃貸として家を貸し出すと、住宅ローン金利や毎年支払っている固定資産税が、経費とみなされるので、節税ができます。

 

簡単に言うと、住宅ローン金利や固定資産税の分だけ所得が圧縮されるので、節税になるのです。

 

しかも、経費の対象は賃貸として出した時に不動産会社に支払う管理費や改修の必要となった工事費など、その物件にかかったものは計上することができるので、それだけ節税をすることができます。

 

戻る家がある

これは、精神衛生面上の話にはなりますが、いざというときに戻る家があるのは安心できます。

 

たとえば、転勤が理由で家を貸していたが、退職を機にまた元の家に住みたいと思ったりだとか、子どもが結婚して、家に困っているときにちょうど住居人が退去してくれれば、子どもにその家を譲ることだってできます。

 

中には、いままで住み続けた大切な家を売りたくないという気持ちが片隅である人にとっては、ライフスタイルの変化で抱える不安の中で、戻る家があることは安心材料になることだってあるでしょう。

 

賃貸のデメリットは?

ここまでは、賃貸のメリットを検証してみました。

 

ここまで見ると、「さらに賃貸で家を貸したくなってきた」と思う方もいるでしょう。

 

ですが、賃貸にはメリット以上のデメリットも潜んでいることを知っていますか?

 

今度は賃貸のデメリットについて検証してみましょう。

 

空室

賃貸最大のリスクがこの「空室」。都心であってもエリアによって空き家などの多いところでは、競争相手が多い分、それだけ空室のリスクが高くなります。

 

もしも、うまく入居者が見つかったとしても、必ず退去する日がきます。

 

一度入居した人が退去するまでの期間は平均で4年と言われています。

 

ただし、これはあくまで平均であって、2年で退去する人も出てくるわけです。

 

そして、退去が決まったその日から、再び不動産会社と協力して入居者を募集するわけです。

 

つまり、その度にあなたは、忙しい毎日の合間を縫って募集活動をしなければならないのです。

 

賃貸物件と管理人であるあなたが遠く離れていた時には、不動産会社とのやり取りや入居予定者の声を聞いた戦略なども到底十分に行えません。

 

それだけでなく、まだ残っている住宅ローンがあるならば、空室の期間は新しい住まい分と合わせて、二つの住宅ローンを払い続けなければならない大きなリスクもあるのです。

 

賃料の毎年の下落

昔は、家の借り主の頼みは「不動産会社の担当者のみ」でした。ですが、最近はインターネットでそのエリアの相場を簡単に調べることができるし、値段交渉さえ行う時代です。

 

そして、入居者の思う適正価格でなければ、その物件から離れていくだけです。

 

そういったことが重なって、条件やエリアによっても異なりますが、

 

毎年家賃の1%、10年で10%は下落すると思っておいた方が妥当です。

 

定期的なメンテナンスと思わぬ出費

もし、入居者が決まったとしても、その後に発生する修繕費や定期的なメンテナンスなしでは長く住み続けてくれないし、家の脆くなっていくスピードは急降下します。

 

定期的なメンテナンスを不動産会社に委託する代金や急な修繕費など、思わぬ出費が必ず出ていきます。

 

それに空室が重なると、もう赤字になるしかありませんよね。

 

実際のところどう?賃貸にかかる収支をリアル検証!

実際に計算してみたらわからないじゃないか!
賃貸で貸し出した場合、支出と収入はどうなるの?
リアル検証してみました!

 

たとえば、家賃が月に8万円で貸せたとして、年間の収入は、96万円になります。

 

8万円/月⇒96万円/年

 

この96万円を下回れば、賃貸で家を貸し出す価値があるというところですが、どうでしょう。リアルに算出してみます。

 

・住宅ローン・・・7万円/月⇒84万円/年
・管理費・修繕費・駐車場・・・2.5万円/月⇒30万円/年
・賃貸管理費・・・4万円/月⇒48万円/年
・固定資産税・・・10万円/年
・その他・・・原状回復費、空室による赤字

 

住宅ローン(84万円/年)に管理費・修繕費・駐車場(30万円/年)を足しただけでも、114万円/年となって、ここで赤字になります。

 

しかも、家を管理するために、不動産会社には家賃の約5%に当たる賃貸管理費を毎月支払いますので、その分の支出が発生するだけでなく、毎年の固定資産税も支払う必要があります。

 

ざっと計算しただけでも、収入が96万円/年に対し、支出が172万円/年です。

 

もっと言うと、借り主が出たときは、原状回復費と言われる家をきれいにする作業代が随時かかりますし、当然空室のときは管理費用分の赤字になります。

 

さらに言うと、10年後まで家が残っていたとして賃貸をするとなると資産価値自体が下がる可能性はかなり高くなります。

 

ちなみに、住宅ローンがなければ、支出は年間88万円となりますので、

 

96万円/年(収入)-88万円/年(支出)=8万円

 

差し引き毎年8万円程度の収入を得られることができます。月々に換算すると、6,667円が収入として入ります。

 

賃貸として大切な家を出した時に毎月6,667円の収入。

 

今回はあくまでも、仮定の数値で算出しましたので、必ずしもこれほど低い収入になるとは限りません。

 

ですが、これを見て、売却よりも賃貸の方が良い!と、私からあなたに勧めることもできません。

 

売却してしまえば、支出の部分はなくなりますから、長い目で見たときにどちらが良いかを選択した方がいいと思います。

 

一時的な賃貸にして、利益が出なかったら売却するのはどう?

では、初めは様子を見るために一時的に賃貸として扱って、空室が続くようなら売却するという方法はないの?

 

これもひとつの戦略なのですが、そう甘く話は進みません。

 

というのも、賃貸のデメリットでも説明したように、上物(建物)は年々価値が下落していきます。これはどうにも防ぎようがありませんよね。

 

賃貸にしていた物件を売却するときは、大概「賃貸でうまく行かなかったから、売却しよう」という理由ですよね。

 

ですが、もうそう考えたときには、時すでに遅し。

 

思った額で家が売れないことになる可能性もあるのです。

 

賃貸と売却、迷うなら相場を調べて比較しよう!

ここまで、読んでいただいて、賃貸と売却どちらにしようか決心はつきましたか?

 

「いや、でも周りで賃貸にするって話もよく聞くから、正直まだ迷っている」

 

でしたら、いっそのこと賃貸と売却、どちらがお得か比較してみたらどうでしょう。

 

賃貸をした場合と売却した場合の、今後10年間の資産運用を算出して同じテーブルに並べながら、見比べるのです。

 

ここまですれば、どちらが実際にお得かわかりますよね。

 

じゃあ、何をどうやってすればいいのか。

 

まずは、不動産の一括査定サイトで売却したときの価格を調べます。そして、そこで信頼できる不動産会社を選び、信頼できる担当者と相談しながら、今後のことを話し合うのです。

 

これが「まず不動産会社選び!一件ずつ回って賃貸と売却の両者を比較する!」っとなるとライフスタイルの変化によって準備すべきことも多いと思いますので、得策ではありません。

 

賃貸と売却を比較する手順をまとめますと、

 

1.一括査定サイトで複数社に無料見積もり
2.その中から信頼できる不動産会社を選ぶ
3.信頼できる担当者の人に相談し、賃貸と売却の比較をする

 

この順番はより高く家をうるために守ってください。

 

そして、自分の目で見比べて賃貸にするか売却にするか選んでいきましょう。

 

まとめ

住宅ローンがないときは、賃貸という選択肢もありますが、それでも毎月の収入は期待以上のものをもらうことは難しいでしょう。

 

今後、戻り住む予定が現状でないのであれば、余計な支出が少なくだけでなく取り分も多くなる売却がオススメです。

 

ですが、これは、その家の状況・エリアなどによっても異なりますので、まずは一括査定をして売却したときの相場と実際に賃貸したときの収支を同じテーブルに並べて比較すると間違いないと思います。

 

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